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俺のアセットマネジメント

資産運用について調べたことと考えたこと

資産運用 - 不動産

不動産は土地と建物に分けられるが、駐車場として運用する場合を除き組み合わせて投資することになる。受給が安定しているなら土地の価格は安定していると考えられる。建物は経年劣化とともにゆるやかに価値が減少する。

不動産による資産運用の書籍が多く出ていて、有力な投資とされている。利回りは家賃から得られるが、家賃は景気にあまり左右されないためリーマン・ショックのような急激な不景気が起きても、株式ほど価値は下がらないというのが根拠。しかし、バブル景気の崩壊時には土地の価格は下落したし、リーマンショック自体サブプライムが引き起こした土地価格のオーバーバリューが吹き飛んで不良債権化したためなので、あてにならない気がしている。

特徴

  • 資産運用というよりは事業投資になる。
  • 家賃は上げるのが難しいので、インフレ強そうでそこまで強くない可能性もある。
  • 単価が高く、融資を受けての運用となるとレバレッジが掛かり過ぎる。
  • 単価が高いため、資産を分散しづらく、空室発生やトラブルが起きるリスクをヘッジしにくい。
  • REIT という選択肢もあるが、微妙な物件が多いのではないかと思っている。

リスク要因

  • 2020 年から都市部でも人口が減少に転じる。
  • 不動産購入のメインターゲットとなる30代後半から40代前半を、団塊ジュニア世代が終え、需要が低下する。
  • 団塊ジュニア以降の世代は先細りしており、単身者物件においても不動産需要が低下する。(学生、新社会人の現象が予想される)
  • 団塊世代が70代になり死亡者のボリュームゾーンに入ることで供給過多になる。(実際東京西部では、環七の外側から市部にかけて、団塊の世代が所有している住宅物件が多い気がしている)
  • 空室リスク。

まとめ

人口減少よりも年代別の人口分布の変化がリスク要因として大きく、よく言われる都市部の人口集中が進むから大丈夫ということにはならないと考えられる。REIT に投資することで、ボラリティによるリスクは低減できる思われているが、不良物件の寄せ集め可能性もあり、不動産運用会社を信用していいかの不安が拭えない。外国人人口の増加など、世代別人口とはべつの需要増加が見込めれば投資先として考慮する価値が有るかもしれない。